# Cuánto cuesta montar un piso turístico en España: inversión, costes y rentabilidad real > España tiene 381.837 viviendas turísticas registradas, 195,87 € de precio medio por noche y un 59,37% de ocupación. Los cuatro modelos posibles, la inversión de 1.500 a 18.000 €, los costes mensuales y los tres escenarios de beneficio, con la triple barrera legal que no existía hace tres años. **Fuente:** https://www.entrepreneursfight.club/cuanto-cuesta-montar-un-piso-turistico **Autor:** jotaypunto **Publicado:** 2026-09-14 **Categoría:** Modelos de Negocio --- En España hay **381.837 viviendas de uso turístico registradas**, un 8% más que el año anterior según el Informe Polaroo 2025. El precio medio por noche es de 195,87 € y la ocupación media nacional, del 59,37%, según Dataestur. Con esas tres cifras encima de la mesa, cualquiera hace la multiplicación mental y le sale un negocio maravilloso. El problema es que la multiplicación mental está mal hecha, y que desde 2025 hay tres barreras legales que no existían hace tres años. Este artículo es el mapa completo: los tres modelos posibles, lo que cuesta arrancar cada uno, lo que se va cada mes y los escenarios de rentabilidad con números que no salen de Instagram. **Aviso de partida: esto no es renta pasiva.** Es un negocio de gestión activa, cumplimiento legal constante y márgenes que se comprimen cada año. ## Antes de nada: qué modelo vas a montar El alojamiento turístico no es un modelo, son cuatro. Y la decisión previa cambia por completo los números, el riesgo y la regulación que te aplica. ### Modelo 1: piso propio que pones en alquiler turístico Ya tienes el piso —heredado, comprado, segunda residencia— y quieres rentabilizarlo. Es el modelo más común y el menos arriesgado, porque no tienes coste de alquiler: todo el ingreso menos gastos es tuyo. La ventaja es que nadie te puede dejar sin activo. El riesgo es que necesitas licencia de vivienda de uso turístico, número de Registro Único y permiso de la comunidad de vecinos. Y si el piso está en Barcelona o Palma, es posible que directamente no puedas. ### Modelo 2: comprar para alquilar Compras un piso específicamente para dedicarlo a turístico. Inversión de **100.000 a 300.000 €** o más según zona, y potencialmente el modelo más rentable a largo plazo porque eliges ubicación, reformas y control total. La rentabilidad se mueve en el 6-10% anual según ubicación. El riesgo es evidente: inversión enorme, hipoteca y una regulación que puede cambiar _después_ de que hayas firmado. Te quedas con un piso que no puedes explotar como querías. ### Modelo 3: subalquilar Alquilas un piso a un propietario por 800-1.500 € al mes y lo subalquilas por noches a 80-150 €. Sobre el papel los números cuadran, y la inversión inicial es baja: 2.000-10.000 € en amueblar y equipar. En la práctica es el modelo más peligroso, y le he dedicado un artículo entero: [cómo funciona de verdad el rent to rent en España](/rent-to-rent-subarriendo-turistico-espana). Resumen: necesitas permiso explícito por escrito del propietario, la mayoría de contratos prohíben el subarriendo y la responsabilidad legal sobre la licencia recae en ti. ### Modelo 4: gestionar los pisos de otros El que menos se cuenta y el que más está creciendo. No pones tu piso: gestionas los de otros propietarios. Fotos, anuncio, precios, check-in, limpieza, comunicación, mantenimiento. Cobras un **20-25% del ingreso bruto**. Inversión casi cero: tu tiempo y un software de gestión. Riesgo bajo, porque el activo no es tuyo. Y escalable a 5, 10 o 50 pisos. Es el modelo que está profesionalizando el sector, y si no tienes capital pero sí capacidad de gestión, es tu vía. ## Cuánto cuesta arrancar si ya tienes el piso Esta es la inversión inicial del modelo 1, que es el punto de partida de la mayoría: ConceptoBajoAlto Licencia turística + registro autonómico0 €500 € Registro Único estatal (NRU)0 €50 € Equipamiento del piso2.000 €12.000 € Fotografía profesional100 €500 € Cerradura inteligente o caja de llaves50 €300 € Kit de bienvenida y decoración100 €500 € Seguro específico de responsabilidad civil200 €600 €/año Hojas de reclamaciones10 €30 € Placa identificativa10 €50 € Colchón de 3 meses1.000 €3.000 € **Total con el piso ya amueblado: 1.500-5.000 €. Con el piso por amueblar: 5.000-18.000 €.** Dos partidas donde no conviene ahorrar. La fotografía profesional, porque las fotos son lo único que ve el huésped antes de pagar. Y el colchón de tres meses, porque enero existe. ## Lo que se va cada mes Aquí es donde se cae la cuenta de la servilleta. La proporción de gastos sobre ingresos en vivienda turística es del **36-66%** según la AEDH. No es un error de imprenta: en el peor escenario, dos de cada tres euros que entran vuelven a salir. - **Comisiones de plataforma:** 12-18%. Airbnb cobra 14-16%, Booking 15-18%. - **Limpieza:** 40-60 € por rotación. Con diez rotaciones al mes, 400-600 €. - **Suministros:** 150-350 €. La electricidad es el 45-60% de esa partida. - **Comunidad de propietarios:** 50-150 €, y te pueden subir la cuota hasta un 20% por ser vivienda turística. - **Consumibles:** 30-80 € en café, gel, toallas. - **Mantenimiento:** 50-200 €. Algo se rompe siempre. - **Software de gestión y web:** 20-100 €. - **Seguro mensualizado:** 17-50 €. - **Gestoría y fiscal:** 50-100 €. A eso se suma la cuota de autónomo si ofreces servicios complementarios —80-300 €— y la tasa turística donde aplique: 0,50-4 € por huésped y noche en Cataluña, Baleares y en las comunidades que la van incorporando. ## Los tres escenarios, con números Piso propio de dos habitaciones, precio medio de 90 € la noche, gastos fijos en torno a 600 € al mes: Pesimista (40%)Realista (60%)Optimista (80%) Noches ocupadas/mes121824 Ingreso bruto/mes1.080 €1.620 €2.160 € Comisión plataforma-162 €-243 €-324 € Limpieza-150 €-250 €-360 € Suministros + comunidad-220 €-250 €-300 € Mantenimiento + consumibles-80 €-100 €-130 € Software + seguro + gestoría-120 €-120 €-120 € **Beneficio neto/mes****348 €****657 €****926 €** Beneficio neto/año4.176 €7.884 €11.112 € ROI sobre piso de 200.000 €2,1%3,9%5,6% ROI sobre piso de 120.000 €3,5%6,6%9,3% Léelo dos veces. En el escenario realista, un piso de 200.000 € en una capital te renta un **3,9% neto antes de IRPF**. Eso compite a duras penas con un fondo conservador, y el fondo no te llama a las dos de la mañana porque no funciona la ducha. El mismo escenario sobre un piso de 120.000 € da un 6,6%. Ahí sí hay negocio. La conclusión es incómoda pero clara: **no compares ingresos brutos, compara ROI neto sobre lo que te costó el piso**. Lo he desarrollado ciudad a ciudad en el análisis de [rentabilidad de un piso turístico por ciudad](/rentabilidad-piso-turistico-por-ciudad). ## El caso Barcelona, que desmonta el mito entero Barcelona genera **43.231 € de ingreso anual medio por vivienda turística**, con un 84% de ocupación. Es el mejor dato de España y suena a jubilación anticipada. Restemos. Comisiones de plataforma, unos 6.500 €. Limpieza, unos 4.000 € al año. Suministros, unos 3.000 €. Mantenimiento, unos 1.500 €. Seguro, unos 500 €. Gestoría e impuestos, unos 3.000 €. Software, unos 600 €. Total de gastos: **unos 19.100 €**. Beneficio neto antes de IRPF: unos 24.100 € al año, es decir **2.008 € al mes**. Con un piso de 300.000 €, un ROI del 8%. Bueno, sí. Pero no son los 3.600 € limpios que circulan por redes. Y el detalle que lo remata: **Barcelona no concede licencias nuevas**. Esos 43.231 € son de viviendas que ya tenían licencia antes del cierre. Tú no puedes entrar ahí. ## La cara B: la triple barrera que no existía hace tres años Desde 2025 hay tres cosas que cambian el juego, y ninguna se puede esquivar. **Uno: el Registro Único de Arrendamientos.** Obligatorio desde el 1 de julio de 2025 por el Real Decreto 1312/2024. Sin número de registro, las plataformas no publican tu anuncio. No es una recomendación, es un filtro técnico. **Dos: tus vecinos pueden prohibírtelo.** La Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, exige desde el 3 de abril de 2025 una mayoría de tres quintos de los propietarios para autorizar una vivienda turística nueva en el edificio. Sin esos tres quintos, no operas. Y pueden imponerte una cuota especial de hasta un 20% más en gastos comunes. **Tres: Hacienda lo ve todo.** Las plataformas comunican mensualmente los datos de actividad de cada anfitrión. Se acabó el margen de opacidad que sostenía muchas cuentas. A eso hay que sumarle el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES dentro de las 24 horas del check-in, obligatorio desde diciembre de 2024 por el Real Decreto 933/2021. Todo esto y el mapa de las 17 comunidades está en el artículo sobre [la licencia de piso turístico y la normativa por comunidad](/licencia-piso-turistico-normativa-comunidades), que es la pieza que de verdad decide si puedes montar esto o no. ## Las cinco razones por las que esto falla **1. No tener licencia.** Las multas van de 3.000 € a 600.000 € según comunidad. Las plataformas eliminan anuncios sin registro desde julio de 2025. **2. Sobreestimar la ocupación.** Calcular con agosto al 95% y olvidar enero al 20%. La media nacional es del 59,37%. Ese es el número con el que se hacen las cuentas. **3. Subalquilar sin garantías.** El propietario no renueva o descubre lo que haces, y pierdes toda la inversión en equipar. **4. Mala gestión de reseñas.** Un rating por debajo de 4,5 reduce las reservas un 40% según estudios del sector. Una limpieza mediocre puede costarte semanas de ocupación baja. **5. No controlar costes.** Con gastos del 36-66% sobre ingresos, si no llevas los números al céntimo puedes estar trabajando gratis sin enterarte. ## Mi veredicto Hay negocio, pero no donde la gente lo busca. El piso de 200.000 € en el centro de una capital grande da un ROI mediocre y te come el tiempo. El piso de 120.000 € en una ciudad media con licencia limpia y buena gestión llega al 6-9%, y eso ya es otra conversación. Si no tienes piso y estás pensando en comprar uno para esto, mi recomendación es que empieces gestionando pisos de terceros por ese 20-25%: cero capital, el mismo aprendizaje y ningún riesgo regulatorio sobre un activo tuyo. Y antes de decidir nada, mira [cómo es realmente el día a día de un piso turístico](/gestionar-piso-turistico-dia-a-dia), porque las 5-10 horas semanales que exige son la parte que nadie enseña. ## Preguntas frecuentes sobre montar un piso turístico ### ¿Cuánto cuesta montar un piso turístico en España? Si ya tienes el piso amueblado, entre 1.500 y 5.000 € para licencias, fotografía, cerradura inteligente, seguro, placa y colchón inicial. Si hay que amueblarlo, el rango sube a 5.000-18.000 €, con el equipamiento del piso como partida principal (2.000-12.000 €). Comprar un piso para dedicarlo a esto es otra escala: 100.000-300.000 € o más según zona. ### ¿Cuánto se gana con un piso turístico al mes? Con un piso de dos habitaciones a 90 € la noche, el beneficio neto mensual va de 348 € en escenario pesimista (40% de ocupación) a 926 € en optimista (80%), con 657 € en el escenario realista del 60%. Sobre un piso de 200.000 € eso es un ROI del 3,9%; sobre uno de 120.000 €, del 6,6%. ### ¿Es rentable un piso turístico en 2026? Depende casi por completo de lo que te costó el piso y de si puedes obtener licencia. Con un inmueble de 120.000 € y buena gestión, la rentabilidad realista está en el 6-9%. Con uno de 200.000 € en zona cara, ronda el 3,9% neto antes de IRPF, que compite mal con alternativas sin gestión. Los gastos se comen entre el 36% y el 66% de los ingresos. ### ¿Qué permisos necesito para alquilar mi piso a turistas? Tres niveles. Estatal: número de Registro Único obligatorio desde julio de 2025 y registro de cada huésped en SES.HOSPEDAJES en 24 horas. Autonómico: inscripción en el registro turístico de tu comunidad, con requisitos distintos en cada una. Y desde abril de 2025, la aprobación de tres quintos de los propietarios de tu edificio. ### ¿Pueden mis vecinos prohibirme el piso turístico? Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige tres quintos de los propietarios y tres quintos de las cuotas para autorizar una vivienda turística nueva en un edificio en régimen de propiedad horizontal. El presidente de la comunidad puede requerir el cese inmediato si operas sin esa aprobación. No es retroactiva: las viviendas ya activas antes de esa fecha pueden seguir. ### ¿Un piso turístico es una renta pasiva? No. Una propiedad gestionada por su dueño consume entre 5 y 10 horas semanales, más en temporada alta: check-in, registro de viajeros, coordinación de limpiezas entre las 11:00 y las 15:00, incidencias, precios y reseñas. Delegarlo en una gestora baja la dedicación a 1-2 horas de supervisión, pero cuesta un 20-25% del ingreso bruto. Este negocio funciona cuando se cumplen tres condiciones a la vez: el piso costó poco, la licencia es viable y tú estás dispuesto a gestionar. Si falla una de las tres, los números no dan. La secuencia correcta no es comprar y luego preguntar. Es al revés: ayuntamiento, comunidad autónoma, administrador de fincas y asesor fiscal. Cuatro llamadas antes de un solo euro. Si alguna respuesta es "no se puede" o "no sé", ahí se para todo. Si estás valorando alternativas con capital parecido, tienes el mapa en [qué negocio montar con 50.000 euros](/que-negocio-montar-con-50000-euros) y en [qué negocio montar con 150.000 euros](/que-negocio-montar-con-150000-euros). Y si lo que buscas es un activo que no dependa de una licencia municipal que puede desaparecer, empieza por [cómo validar una idea de negocio](/como-validar-una-idea-de-negocio) antes de firmar nada.